Jeżeli chcesz sprzedać lub wynająć mieszkanie może się okazać, że powierzchnia podana w księdze wieczystej nie zgadza się ze stanem faktycznym. Spotkałem się z wieloma takimi przypadkami. Opowiem o każdym z nich.

Pierwszy przypadek to powierzchnia mieszkania w kamienicy. Często okazuje się, że różni się ona o nawet kilka metrów kwadratowych. Najczęściej wynika to z przeprowadzonych remontów. Po usunięciu ścianek działowych można uzyskać kilka dodatkowych metrów, które nigdy nie były wpisane do ewidencji. Pamiętaj, że do mierzenia powierzchni nie wlicza się balkonu! To częsty błąd.

Kolejny przypadek to mieszkania w starszych blokach. Tam często do powierzchni wliczona była piwnica. Trzeba na zwrócić uwagę szczególnie, jeżeli w księdze w dziale I – O wpisane jest tylko „Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych”. Nie da się ocenić czy jest to tylko powierzchnia mieszkania czy wliczono do niej powierzchnię piwnicy.

W nowym budownictwie zazwyczaj nie ma tego problemu. Uzupełnione jest pole „Opis pomieszczeń przynależnych (rodzaj pomieszczenia – liczba)„. Tą wartość należy odjąć od „Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych” i uzyskamy w ten sposób powierzchnię użytkową lokalu.

Jeszcze inny przypadek z którym możecie się spotkać w nowym budownictwie to antresola lub nawet całe poddasze, które nie jest uwzględnione w księdze wieczystej. Spotkałem się z takimi sytuacjami w czasach obowiązywania rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych. Deweloperzy sprzedawali mieszkania na ostatnich piętrach nie uwzględniając dodatkowej powierzchni na poddaszu, żeby nie przekroczyć wymaganych w dopłatach powierzchni mieszkań. Dzięki temu do dzisiaj ich właściciele płacą niższe podatki i czynsze do administracji za te lokale.

Co zrobić w przypadku niezgodności? W pierwszej kolejności warto sprawdzić zapisy w akcie notarialnym na podstawie którego kupiliśmy nieruchomość. Często są tam opisane składowe wpisanych powierzchni i uda nam się wyjaśnić z czego wynika różnica. Kolejnym krokiem jest sprawdzenie wpisu w urzędzie miasta w kartotece lokali. Jeżeli masz taki problem – napisz do mnie. Podpowiem co jeszcze można zrobić, żeby zweryfikować powierzchnie.

Czy warto aktualizować te dane? Niestety w praktyce nie ma to sensu. Aktualizacja danych wymaga wykonania inwentaryzacji lokalu. Jeżeli zmieni się powierzchnia mieszkania zmieni się też proporcja powierzchni wspólnej przynależnej do mieszkania a co za tym idzie trzeba będzie to zaktualizować dla wszystkich mieszkań. Wiąże się to ze sporymi kosztami.

W związku z tym jaką powierzchnie wpisać w ogłoszeniu? Moim zdaniem najlepiej wpisać powierzchnię, która jest w księdze wieczystej. Mimo wszystko to ona będzie później brana pod uwagę przy kredycie czy w urzędzie skarbowym. Nawet jeżeli w praktyce mamy kilka dodatkowych metrów, które nie do końca możemy udokumentować warto wspomnieć o nich przy prezentacji i zostawić je jako miłą niespodziankę dla potencjalnych klientów.

Bartosz Suprun

Ekspert sprzedaży nieruchomości w Gdyni.

Poznaj nas